Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Dodatkowo umowa przedwstępna oprócz określenia stron, przedmiotu umowy i ceny, może zawierać termin podpisania umowy przeniesienia praw do nieruchomości na rzecz nabywcy. Umowa przedwstępna może być sporządzona w formie aktu notarialnego, ale też w zwykłej formie pisemnej, natomiast umowę deweloperską zawiera się w formie aktu Powyższa nieruchomość nie jest przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia jej Umowa przedwstępna Author: Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. 1) W drodze przeniesienia prawa do działki – działkowiec przenosi swoje prawo do działki podpisując umowę z osobą zainteresowaną nabyciem tego prawa – obecnie najpopularniejszy sposób. Podstawa prawna art. 41 ustawy o ROD. Ogłoszenia o sprzedaży w naszym ogrodzie praw do działki znajdują się w zakładce "Ogłoszenia" przeniesienia praw do działki dostępny jest tutaj), z dniem zatwierdzenia przeniesienia praw do działki, nabywca uzyskuje prawa i obowiązki wynikające z prawa do działki, a traci je dotychczasowy działkowiec (lub działkowcy - małżonkowie). W przypadku odmowy zatwierdzenia przeniesienia praw do działki, każda ze stron umowy może mock. Umowa przedwstępna jest umową zgodnie z którą strony, lub strona, zobowiązują się do zawarcia w przyszłości docelowej umowy przyrzeczonej. W praktyce umowa przedwstępna zawierana jest dla zabezpieczenia, albo przygotowania się do zrealizowania głównej transakcji. Jeśli strony nie są jeszcze gotowe do zawarcia transakcji, a 7inUo. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest formą zobowiązania do zawarcia w przyszłości innej, konkretnie oznaczonej umowy. W rzeczywistości może dotyczyć wielu różnych przedmiotów, w tym także nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać o tym, aby taka umowa została sporządzona w odpowiedniej formie i zawierała w sobie konkretne elementy – od tego zależy ważność i skuteczność danego przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest zobowiązaniem do zawarcia innej umowy w oznaczonym czasie. Jest to kontrakt, na mocy którego w przyszłości ma dojść do zaciągnięcia innego zobowiązania, określanego mianem umowy przyrzeczonej. Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest stworzenie stanu pewności, że określona, projektowana przez strony umowa, zostanie zawarta. Umowa przedwstępna w rzeczywistości może poprzedzać każdy rodzaj umowy, w praktyce najczęściej pojawia się ona jednak przy sprzedaży nieruchomości. Zasadniczym celem takiego zobowiązania jest niejako zabezpieczenie przedmiotu umowy przed wykupem przez inną osobę – przyszły kupujący rezerwuje sobie w ten sposób prawo do nabycia nieruchomości w oznaczonym czasie. Zgodnie z treścią art. 389 Kodeksu cywilnego, przez umowę przedwstępną powinniśmy rozumieć zobowiązanie, przez które jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest konstrukcją o wąskim zakresie zastosowania. Nie jest to umowa samodzielna, stanowiąc jedynie instrument prowadzący do zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna nie ma własnej charakterystyki, a właściwość i ocena konkretnych umów przedwstępnych zależy od tego, do jakiego typu umowy przyrzeczonej zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomościPodstawowym skutkiem zawarcia jakiejkolwiek umowy przedwstępnej jest zobowiązanie się stron do zawarcia w przyszłości innej umowy, zgodnie z ustalonymi warunkami. Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 lipca 2020 r. (sygn. akt I CSK 131/19), w praktyce obrotu umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości oraz umowa zobowiązująca pozbawiona skutku rzeczowego pełnią często podobne funkcje, w związku z czym ich odróżnienie może nastręczać trudności. Skutki wywierane przez obie umowy są jednak zasadniczo odmienne. Umowa przedwstępna zobowiązuje do zawarcia umowy przyrzeczonej, którą najczęściej jest umowa zobowiązująco-rozporządzająca lub umowa celu spełnienia świadczenia strony muszą złożyć oświadczenia woli, ewentualnie dokonać innych jeszcze czynności niezbędnych do zawarcia ważnej umowy przyrzeczonej. Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania ważności umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, możliwe jest dochodzenie jej zawarcia. Z żądaniem takim może wystąpić jedna lub obie strony, w zależności od tego, czy umowa przedwstępna zobowiązuje tylko jedną stronę, czy – co w praktyce jest sytuacją częstszą – dwie strony. Wydany na tej podstawie prawomocny wyrok zastępuje oświadczenie woli, a w praktyce przyjmuje się, że zastępuje umowę że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności i tym samym nie może wywierać skutku w postaci przeniesienia prawa własności z chwilą jej zawarcia. W wykonaniu umowy przedwstępnej strony muszą zawrzeć dalszą umowę, tym razem umowę zobowiązująco-rozporządzającą, przenoszącą własność albo też umowę tylko zobowiązującą do przeniesienia własności. W tym ostatnim przypadku konieczne będzie ponadto zawarcie dalszej umowy przenoszącej własność w wykonaniu umowy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomościUmowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, działki lub garażu nie musi przybierać formy aktu notarialnego – w przeciwieństwie oczywiście do umowy przyrzeczonej, która obowiązkowo musi zostać podpisana przed notariuszem. Ustawodawca dopuszcza, aby umowa tego rodzaju została zawarta w zwykłej formie pisemnej, choć niesie to ze sobą określone skutki dla stron takiego zauważył Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 2 lipca 2020 r. (sygn. akt I ACa 139/19), brak sporządzenia przedwstępnej umowy sprzedaży w formie pisemnej nie stanowił o jej nieistnieniu. Żaden przepis prawa nie wymaga szczególnej formy dla umowy przedwstępnej, nawet gdy dotyczyć ma ona przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości. Nie zaprzecza temu ograniczenie uprawnień stron umowy w razie gdy umowa przedwstępna zawarta jest w innej formie, niż zastrzeżona dla umowy przyrzeczonej. O nieistnieniu czy nieważności umowy przedwstępnej nie może stanowić brak wskazania terminu zawarcia umowy art. 389 § 2 KC wyraźnie wskazuje, że nie jest konieczne określanie w umowie przedwstępnej takiego terminu. Niezastrzeżenie terminu ma jedynie ten skutek, że każda ze stron ma prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie nie dłuższym niż rok od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Powyższa regulacja ma i to znaczenie, że niewyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej pozbawia jej strony prawa żądania jej wynika z powyższego dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości także w formie ustnej, choć forma ta nie jest polecana. Jeśli dojdzie bowiem do konfliktu pomiędzy stronami, niezwykle trudno będzie wykazać jakie ustalenia zostały poczynione w ustnej umowie przedwstępnej. Najbezpieczniejszą i najtańszą opcją jest zawarcie takiego zobowiązania w formie pisemnej (forma aktu notarialnego jest oczywiście tutaj także dopuszczalna).Skutki niewykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomościCzasami zdarza się, że strony z różnych przyczyn nie zawierają umowy przedwstępnej. Oczywiście mają do tego prawo, jednak muszą liczyć się wówczas z konkretnymi konsekwencjami prawnymi. Stosunkowo najmniejsze dolegliwości pojawią się, gdy obie strony zgodnie zdecydują się na rozwiązanie umowy przedwstępnej – co do zasady każda z nich zwraca kontrahentowi to co do tej pory świadczyła. Zupełnie inaczej będzie w sytuacji, gdy jedna ze stron nie chce wykonać swojego zobowiązania i uchyla się od podpisania umowy przyrzeczonej. Jeśli następuje to z jej winy, druga strona może żądać zapłaty stosownego odszkodowania, a nawet zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Ten drugi przypadek jest jednak możliwy tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. Forma pisemna gwarantuje jedynie prawo do stosownego odszkodowania z tytułu braku zawarcia umówionej w przyszłości skutki powstaną jednak, gdy strona nie może zawrzeć umowy przyrzeczonej, lecz nie robi tego ze swojej winy. W praktyce takie sytuacje wiążą się najczęściej z chorobą danej osoby, nagłym zdarzeniem losowym, utratą majątku, odmową przyznania zawnioskowanego kredytu na zakup mieszkania lub działki. W tej sytuacji decydująca będzie treść danej umowy przedwstępnej – jeśli strony określą w niej, że brak winy jednej ze stron, który pociąga niemożność zawarcia umowy przyrzeczonej nie wywoła żadnych skutków, to strona odstępująca nie poniesie w zasadzie żadnych konsekwencji prawnych. Z drugiej strony, jeśli umowa w żaden sposób nie będzie odnosiła się do tego rodzaju sytuacji, strona poszkodowana odstąpieniem zachowuje pełne prawo do stosownego odszkodowania, a nawet i żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (jeśli oczywiście umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego). Treść umowy przedwstępnej Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna zawierać w swej treści podstawowe elementy przyszłej umowy sprzedaży. Oczywiście Kodeks cywilny wskazuje tutaj niezbędne minimum, nie ma jednak przeszkód, aby strony skonstruowały znacznie szerszą umowę przedwstępną, niż wymaga tego od nich ustawodawca. Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 maja 2019 r. (sygn. akt IV CSK 109/18), strony mogą do treści umowy przedwstępnej, poza istotnymi postanowieniami (art. 389 KC), wprowadzać w granicach określonych w art. 3531 KC postanowienia, które nie przesądzają o jej bycie ani skuteczności, ani nie odnoszą się do spełnienia świadczenia z tej umowy (zawarcie umowy przyrzeczonej), ale kształtują zachowanie stron w okresie poprzedzającym zawarcie umowy. Zastrzeganie świadczeń na poczet umowy przyrzeczonej uznaje się za dopuszczalne, przy znacznym jednak zróżnicowaniu ocen co do ich prawnego charakteru. Chociaż porozumienia te są związane z umową przedwstępną, z reguły należy je traktować jako porozumienia odrębne. Ocena skutków zawarcia takiego porozumienia w razie uchylenia się drugiej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej zależy przede wszystkim od jego jednak powinna zawierać podstawowa umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, domu lub działki? Będą to:oznaczenie stron umowy – przyszłego kupującego oraz sprzedającego,określenie przedmiotu umowy – zobowiązania do zawarcia umowy sprzedaży określonej nieruchomości,opisanie terminu, w którym ma nastąpić zawarcie umowy przyrzeczonej,oznaczenie ceny sprzedaży danej nieruchomości,określenie prawa odstąpienia lub rozwiązania umowy przedwstępnej wraz z opisaniem skutków prawnych takiego zdarzenia dla stron,zadatek lub zaliczka, płatne w chwili zawarcia umowy przedwstępnej i zaliczane na poczet ceny w ramach przyszłej sprzedaży – nie jest to jednak element obligatoryjny,podpisy stron zobowiązania. FAQCzym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości? Jest to umowa, na mocy której jej strony zobowiązują się do zawarcia innej umowy w przyszłości, tzn. umowy jakiej formie powinna być zawarta umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta w każdej formie – ustnej, zwykłej pisemnej, aktu notarialnego lub z podpisami urzędowo umowa przedwstępna zobowiązuje do bezwzględnego zawarcia umowy przyrzeczonej?Nie, ponieważ obie strony umowy przyrzeczonej mogą zdecydować o rozwiązaniu takiego zobowiązania. Jeśli taką decyzję podejmie jednak tylko jedna ze stron, musi liczyć się z konsekwencjami prawnymi, głównie natury odszkodowawczej lub pod postacią przepadku zaliczki/ zadatku. Podstawa prawna:Art. 389. – [Umowa przedwstępna] – Kodeks cywilny HomePrawo i ustawyDziałki budowlane – kiedy potrzebna jest umowa przedwstępna kupna? Wyniki twojego wyszukiwania Kupno odpowiedniego miejsca, które przeznaczymy pod budowę domu, nie jest w dzisiejszych czasach łatwym zadaniem. Działki budowlane oferowane na sprzedaż są bowiem różne, a ich ceny mocno się między sobą wahają. Niełatwo jest wybrać tę najkorzystniejszą, a jednocześnie najtańszą ofertę spośród wielu innych dostępnych na rynku. Zanim jednak wpłacimy sprzedającemu pokaźną kwotę pieniędzy, warto sprawdzić wszystkie warunki panujące na działce, którą jesteśmy zainteresowani. Działki budowlane – dobre warunki Zanim przystąpimy do sfinalizowania tak istotnej dla nas transakcji, powinniśmy sprawdzić wiele kwestii związanych z możliwością budowy przyszłego domu na zakupionej działce. Działki budowlane są inwestycją, której nie sposób nie przemyśleć. W pierwszej kolejności upewniamy się zatem, kto jest właścicielem działki oraz czy osoba sprzedająca nam miejsce pod budowę domu jest do tego uprawniona. W następnym kroku zawsze sprawdzamy, czy hipoteki nie obciążyło żadne zadłużenie. Nikt z nas nie chce przecież razem z działką zyskać długów lub roszczeń o przeniesienie wartości. Wszystkie te informacje możemy pozyskać w Wydziale Ksiąg Wieczystych odpowiednim dla rejonu, na którym znajduje się działka. Jej właściciel powinien podać nam dokładny numer Księgi, pod którym zapisane są wszelkie informacje dotyczące interesującego nas obszaru. Dzięki temu zyskujemy pewność co do faktycznego stanu prawnego kupowanego przez nas gruntu. Gdy jesteśmy już spokojni o kwestie formalne, musimy zastanowić się nad określeniem własnych potrzeb i oczekiwań. Warto pokusić się o pozyskanie wyrysu i wypisu z ewidencji gruntów i budynków. Dzięki temu dokumentowi zyskamy informacje o położeniu, dokładnej powierzchni działki, przebiegu granic i przeznaczeniu. Ponadto, od osoby sprzedającej działkę możemy domagać się informacji o stanie jej uzbrojenia. To on ma uświadomić nam, czy wybudowane są odpowiednie przyłącza oraz ukazać uzyskane techniczne warunki przyłączenia. Jeśli takich nie posiada – możemy zapytać tylko i wyłącznie o istniejące możliwości podłączenia działki do sieci. Umowa przedwstępna jako gwarancja Jeśli jesteśmy już zdecydowani na kupno działki, zawarcie finalnej umowy warto poprzedzić podpisem złożonym pod umową przedwstępną. Jest ona dla nas gwarancją rezerwacji działki przez określony czas. Dzięki temu zyskujemy określony termin, który możemy wykorzystać do upewnienia się, czy działka spełni wszystkie nasze oczekiwania. Najczęściej umowę przedwstępną zawieramy, uzależniając sfinalizowanie transakcji od otrzymanych pozwoleń i zgód. Ten rodzaj umowy możemy zawrzeć w zwykłej, niepoświadczonej formie pisemnej lub u notariusza. Dzięki temu zyskujemy dodatkową gwarancję, że sprzedaż finalnie dojdzie do skutku. W razie wycofania się sprzedawcy, swoich praw do działki budowlanej będziemy dochodzić na drodze sądowej. W sytuacji, gdy musimy poczekać na wydanie, chociażby technicznych warunków przyłączenia, warto skorzystać z opcji umowy przedwstępnej. Nie kosztuje ona nas wiele, a sporo dzięki niej zyskujemy. Zabezpieczeniem tej umowy jest najczęściej jedynie zadatek, który stanowi do 20% wartości kupna działki. Tracimy go tylko wtedy, gdy zrezygnujemy z kupna działki budowlanej. Natomiast gdy rozmyśli się sprzedający, musi zwrócić nam aż dwukrotność zadatku. Umowa przedwstępna jest też dobrym rozwiązaniem, jeśli staramy się o uzyskanie kredytu, dzięki któremu sfinansujemy kupno działki. Na decyzję kredytową również musimy poczekać, a i znalezienie najkorzystniejszej oferty kredytowej również zajmuje parę dni. W wielu przypadkach to od ilości pieniędzy uzależniamy, czy i kiedy staniemy się właścicielami działki budowlanej. Kredyt hipoteczny stanowi dla wielu osób jedyną drogę do zakupu swojego miejsca na Ziemi. Środki finansowe Kredyt hipoteczny jest rozwiązaniem polecanym przez doradców finansowych głównie ze względu na swoją prostotę. Stosunkowo łatwo go otrzymać, wystarczy jedynie wykazać pozytywną zdolność kredytową. W jej ocenie bank bierze pod uwagę naszą obecną sytuację finansową, warunki zatrudnienia, szacowaną wysokość posiadanego majątku. Istotna jest dla niego również nasza przeszłość kredytowa – to, czy spłacaliśmy już jakiś kredyt i nie zalegaliśmy z terminowymi wpłatami kolejnych rat. Ze względu na fakt, że działki budowlane rzadko tracą na wartości. Zakup działki budowlanej stanowi poważną inwestycję na wiele lat. Jednocześnie, bogactwo ofert na polskim rynku gruntów sprzyja wzrostom cen za areał, co wiąże się w konsekwencji z większymi kosztami zakupu gruntu. Im bardziej atrakcyjna działka i jej położenie, tym bardziej wzrasta jej cena. Nie każdy z nas dysponuje tak dużymi kwotami pieniężnymi, by od ręki zakupić wymarzone miejsce pod budowę domu. Z oferty bankowej kredytów hipotecznych najczęściej korzystają ludzie młodzi, ale i rodziny z dziećmi. Modna obecnie tendencja do przeprowadzania się na wieś również sprzyja rozwojowi rynku gruntów. Większość osób pragnie wybudować dom w cichej i spokojnej okolicy, a to wiąże się z określonymi kosztami. Informujemy, iż w celu dostosowania serwisu do Państwa potrzeb korzystamy z informacji zapisanych za pomocą plików cookies AKCEPTUJĘ CZYTAJ WIĘCEJPrivacy & Cookies Policy 1. Deklaracja członkowska członka zwyczajnego Stowarzyszenia Deklaracja do pobrania (wersja PDF / wersja DOC) 2. Umowa przeniesienia praw do działki Umowa do pobrania (wersja PDF / wersja DOC) 3. Wniosek o zatwierdzenie umowy przeniesienia praw do działki Wniosek do pobrania (wersja PDF / wersja DOC) 4. Oświadczenie - działka zaniedbana Oświadczenie do pobrania (wersja PDF / wersja DOC) 5. Umowa dzierżawy działki Umowa do pobrania (wersja PDF / wersja DOC) 6. Szablon umowy na korzystanie z energii elektrycznej na podstawie licznika. Umowa na korzystanie z podlicznika (wersja DOC / wersja PDF) Odpłatne zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem PIT. Często jednak przed zawarciem właściwej umowy sprzedaży strony decydują się na podpisanie umowy przedwstępnej, w której ramach dodatkowo dochodzi do zapłaty zaliczki na poczet przyszłej sprzedaży. W związku z tym pojawia się pytanie, czy sprzedawca powinien rozpoznać przychód podatkowy w dacie otrzymania ww. zaliczki. Czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości stanowi podstawę do odliczenia PIT? Sprawdź w artykule! Umowa przedwstępna a umowa sprzedaży Na początku warto zastanowić się, jaka relacja występuje pomiędzy umową przedwstępną a właściwą umową sprzedaży. Obie te instytucje uregulowane są w prawie cywilnym. Jak wskazuje art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy. Natomiast w myśl art. 155 § 1 kc umowa sprzedaży przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo strony inaczej postanowiły. W kontekście powyższych dwóch przepisów wskazać należy, że umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz samej własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej, czyli umowy sprzedaży. Przeniesienie prawa własności następuje dopiero w momencie jej zawarcia. Taka umowa wywołuje podwójny skutek – zobowiązujący oraz rozporządzający. W konsekwencji można zauważyć, że zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży oraz zapłata zaliczki na poczet przyszłego zakupu nieruchomości w momencie jej sporządzenia, w żaden sposób nie przenosi prawa własności nieruchomości. Nabycie prawa własności nieruchomości następuje dopiero w momencie zawarcia właściwej umowy sprzedaży przenoszącej własność, która następuje w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna jest przyrzeczeniem do dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w przyszłości w momencie zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Strony zamierzające dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości mogą postanowić o zawarciu dwóch odrębnych umów – umowy przedwstępnej, a następnie właściwej umowy sprzedaży. Pamiętać należy, że umowa przedwstępna wywołuje skutek zobowiązujący, natomiast umowa sprzedaży wywołuje skutki zobowiązujące oraz rozporządzające. W rezultacie przeniesienie prawa własności następuje dopiero w momencie zawarcia właściwej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Sprzedaż nieruchomości na gruncie podatku dochodowego Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło po tej dacie, to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. W kontekście powyższego przepisu istotne jest ustalenie zarówno momentu nabycia nieruchomości, jak i określenie momentu zbycia nieruchomości. Co jednak kluczowe w przypadku analizowanego problemu, zarówno moment nabycia, jak i zbycia należy powiązać z faktem przeniesienia prawa własności. Choć przepis posługuje się ogólnym pojęciem „zbycie”, to jednak zgodnie z wykładnią językową tego zwrotu należy przez to rozumieć czynność prawną prowadzącą do przeniesienia prawa własności. Tymczasem, jak ustaliliśmy na początku, umowa przedwstępna ma charakter jedynie zobowiązujący, a nie rozporządzający. To zatem prowadzi do wniosku, że zawarcie umowy przedwstępnej nie wyznacza momentu nabycia. Decydujący w kwestii opodatkowania jest wyłącznie dzień zawarcia właściwej umowy sprzedaży. Przykład 1. Podatnik nabył nieruchomość w 2015 r. 20 lipca 2020 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży, w której ramach zobowiązał się do podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży 3 stycznia 2021 r. W tym przypadku nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku, ponieważ właściwa umowa zbycia nieruchomości zostanie zawarta po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie nieruchomości. Przykład 2. Podatnik nabył nieruchomość w 2015 r. 20 lipca 2020 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży, w której ramach zobowiązał się do podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży 30 grudnia 2020 r. W tej sytuacji podatnik będzie zobowiązany do zapłaty 19% podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, ponieważ sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. W terminie do 30 kwietnia 2021 r. podatnik ma obowiązek złożyć zeznanie PIT-39 oraz zapłacić należny podatek. Powyższe stanowisko jest również potwierdzane w wydawanych interpretacjach podatkowych. Przykładowo w piśmie Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 16 grudnia 2013 r., nr IBPBII/2/415-948/13/MM, możemy przeczytać, że aby wywołać skutek prawnopodatkowy w zakresie źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, musi nastąpić przeniesienie własności nieruchomości lub praw. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości i praw, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna nie określa momentu odpłatnego zbycia nieruchomości generującego obowiązek podatkowy w podatku PIT. W konsekwencji, w sytuacji gdy umowa przedwstępna zostanie zawarta przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, właściwa umowa sprzedaży nieruchomości następuje zaś po tym okresie, obowiązek zapłaty podatku dochodowego nie występuje. Umowa przedwstępna a przychód Powszechną praktyką jest przekazywanie określonej sumy pieniędzy w momencie zawierania umowy przedwstępnej. Tego rodzaju wpłaty strony kwalifikują jako wpłaconą na poczet ceny sprzedaży zaliczkę lub zadatek. Uiszczenie tych kwot służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji i woli stron umowy sprzedaży. Mogą one ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny. W związku z powyższym pojawia się pytanie, czy w momencie otrzymania wskazanych środków pieniężnych sprzedawca powinien je potraktować jako przychód i opodatkować. W celu wyjaśnienia powyższej wątpliwości należy wskazać, że otrzymany zadatek/zaliczka stanowi przychód podlegający opodatkowaniu dopiero w momencie zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej i przyrzeczonej umowy sprzedaży. Kwoty nie będą traktowane jako przychód w dacie ich otrzymania, lecz będą stanowiły część składową ceny sprzedaży w momencie odpłatnego zbycia nieruchomości. Takie stanowisko potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z 13 czerwca 2012 r., nr IPTPB2/415-189/12-2/KK. Przykład 3. Podatnik nabył nieruchomość w 2015 r. 20 marca 2019 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży, w której ramach zobowiązał się do podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży 30 grudnia 2020 r. Podatnik otrzymał zaliczkę w kwocie 50 000 zł, natomiast cena sprzedaży została określona na poziomie 400 000 zł. W tej sytuacji podatnik będzie zobowiązany do zapłaty 19-procentowego podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości od kwoty 400 000 zł w zeznaniu podatkowym PIT-39 składanym w terminie do 30 kwietnia 2021 r. Otrzymane w momencie zawarcia umowy przedwstępnej kwoty tytułem zaliczki lub zadatku nie stanowią samodzielnego przychodu podatkowego. Obowiązek podatkowy powstaje co do całej kwoty w dacie zawarcia aktu notarialnego właściwej umowy sprzedaży. Mając powyższe na uwadze, możemy wskazać, że zawarcie umowy przedwstępnej jest zasadniczo czynnością neutralną na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Obowiązek podatkowy oraz konieczność zapłaty podatku należy w tym przypadku powiązać z momentem przeniesienia prawa własności, co następuje w dacie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Warto o niej pomyśleć przed ostatecznym przeniesieniem własności. Umowa ta pozwoli „zarezerwować” kupującemu działkę, a sprzedawcy dać quasi gwarancję na konkretne warunki zbycia. Dlaczego jest tak ważna w obrocie i jakie są jej konsekwencje? Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży działki? Umowa przedwstępna sprzedaży działki jest umową przez ktundefinedrą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna sprzedaży działki ma przede wszystkim zagwarantować zawarcie w przyszłości umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność nieruchomości), ktundefinedrej podpisanie w danym momencie jest z jakichś przyczyn niemożliwe lub mało dogodne. Planujesz sprzedaż nieruchomości? Sfinalizuj transakcję w szybki i prosty sposundefinedb! Dodaj ogłoszenie na Elementy umowy przedwstępnej sprzedaży działki Umowa przedwstępna sprzedaży działki zbudowana jest z dwundefinedch części, tj. części wstępnej (zwanej powszechnie komparycją) oraz części właściwej. Część wstępna umowy przedwstępnej sprzedaży działki powinna wskazywać datę i miejsce zawarcia umowy oraz określać strony umowy. Stronami umowy mogą być osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne, ktundefinedrym ustawa przyznaje zdolność prawną (np. spundefinedłka komandytowa). Dane umieszczone w umowie powinny umożliwiać bezproblemową identyfikację. W przypadku: osoby fizycznej undefined imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego, (opcjonalnie), PESEL; osoby prawnej/ jednostki organizacyjnej, ktundefinedrej ustawa przyznaje zdolność prawną undefined nazwa (firma), adres siedziby, numer NIP, REGON, KRS, dane osoby reprezentującej podmiot. Strony umowy zwyczajowo nazywa się undefinedSprzedającymundefined oraz undefinedKupującymundefined, jednakże chcąc być poprawnym, zgodnie z nomenklaturą wprowadzoną przez Kodeks cywilny, powinno być "Sprzedawca". Część właściwa umowy W części właściwej umowy powinny natomiast znaleźć się oświadczenie sprzedającego, w ktundefinedrym potwierdzi prawo własności do tej konkretnej działki. Należy rundefinedwnież podać podstawę nabycia praw do przedmiotu umowy, tj. wskazać dokument, na mocy ktundefinedrego nastąpiło przeniesienie prawa na osobę sprzedającego. Następnie umieszcza się kolejne oświadczenia, ktundefinedre zabezpieczają interesy kupującego. Powinny w swojej treści informować między innymi o braku wszczętych postępowań upadłościowych, egzekucyjnych, braku wnioskundefinedw o wszczęcie postępowania upadłościowego lub egzekucyjnego, braku zaległości publicznoprawnych, braku obciążeń przedmiotowej działki długami, ograniczonymi prawami rzeczowymi, służebnościami oraz braku wszczętych postępowań egzekucyjnych mających na celu zajęcie przedmiotowej działki. Ponadto w części właściwej umowy strony powinny także zawrzeć postanowienia dotyczące przedmiotu umowy, ceny, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz wpłaconej zaliczki lub zadatku. Umowa przedwstępna winna być opatrzona podpisami obu stron umowy. Forma umowy przedwstępnej sprzedaży działki Ustawodawca nie wymaga konkretnej formy dla umowy przedwstępnej, a zatem może ona zostać sporządzona zarundefinedwno w formie ustnej, pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. Przy czym warto mieć na względzie, zakup działki to często jedna z ważniejszych inwestycji w życiu, stąd warto zadbać o poprawność transakcji i udać się do notariusza, ktundefinedry przygotuje umowę przedwstępną zgodną z przepisami prawa. W tym miejscu znajdziesz wzory umundefinedw związanych z obrotem nieruchomościami wraz z ich omundefinedwieniem. Koszt zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości nie wymaga dla swojej ważności szczegundefinedlnej formy, a zatem może być sporządzona w formie pisemnej. Koszt zawarcia takiej umowy jest zerowy. Jeśli jednak strony zdecydują się na zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, opłata uzależniona jest od kilku czynnikundefinedw, tj.: jeśli strony zdecydują się na zawarcie umowy przedwstępnej z podpisem notarialnie poświadczonym, a notariusz nie będzie sprawdzał jej treści - koszt zawarcia umowy wyniesie do 100,00 zł; jeśli notariusz będzie przygotowywał umowę przedwstępną, a potem przyrzeczoną, to wysokość taksy notarialnej będzie uzależniona od wartości nieruchomości. Do tego zostanie doliczona opłata za wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia, opłata sądowa oraz opłata za wypisy aktu notarialnego. Wysokość maksymalnej stawki taksy notarialnej przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości uzależniona jest od wartości rynkowej nieruchomości i zgodnie z undefined 3 ww. rozporządzenia wynosi: przy wartości do zł undefined 100,00 zł; przy wartości powyżej zł do zł undefined 100,00 zł + 3% od nadwyżki powyżej zł; przy wartości powyżej zł do zł undefined 310,00 zł + 2% od nadwyżki powyżej zł; przy wartości powyżej zł do zł undefined 710,00 zł + 1% od nadwyżki powyżej zł; przy wartości powyżej zł do zł undefined zł + 0,4% od nadwyżki powyżej zł; przy wartości powyżej zł do zł undefined zł + 0,2% od nadwyżki powyżej zł; przy wartości powyżej zł undefined zł + 0,25% od nadwyżki powyżej zł, nie więcej jednak niż zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisundefinedw ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadkundefinedw i darowizn nie więcej niż zł. Skutki zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości W nauce prawa rozrundefinedżnia się dwa podstawowe skutki zawarcia umowy przedwstępnej. Pierwszym z nich jest skutek tzw. słabszy polegający na tym, że w razie niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej, kupujący może żądać z tego tytułu odszkodowania. W takiej sytuacji koniecznym jest wykazanie, iż poniundefinedsł określoną szkodę przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Drugim skutkiem zawarcia umowy przedwstępnej jest skutek tzw. silniejszy związany z dochodzeniem zawarcia umowy przyrzeczonej. Wystąpienie skutku silniejszego zależy od tego, czy umowa przedwstępna spełniała warunki, od ktundefinedrych zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczegundefinedlności warunki co do formy. Ważne! Jeśli umowa przedwstępna sprzedaży działki zawarta została w formie aktu notarialnego, to można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie poprzestawać tylko na odszkodowaniu. Zadatek i zaliczka Podpisując umowę przedwstępną kupujący zwykle wpłaca sprzedającemu pewną kwotę. Kwota ta wynosi najczęściej 10% wysokości ostatecznej ceny i nazywana jest zaliczką lub zadatkiem. Rundefinedżnica między zaliczką a zadatkiem ujawnia się, gdy to sprzedający wycofa się ze złożonej wcześniej oferty. Zgodnie z regułą cywilistyczną zadatek dany przy zawarciu umowy oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała - może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Natomiast wpłacona zaliczka zostaje zaliczona na poczet należnego świadczenia, w przeciwnym razie strona może domagać się jej zwrotu oraz naprawienia szkody. Ważne! Uiszczenie zadatku lub zaliczki nie jest obligatoryjne, jednak stanowi swoistego rodzaju zabezpieczenie przed bezzasadnym odstąpieniem od umowy przedwstępnej. Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży działki Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży działki jest możliwe jeśli w treści umowy przedwstępnej zawarto dodatkowe postanowienia, ktundefinedrych niewykonanie uzasadni skorzystanie z prawa odstąpienia od tej umowy. Należy wtedy postępować wedle wytycznych zawartych w umowie. Odstąpienie od umowy przedwstępnej można zapewnić przewidując w treści umowy prawo odstąpienia albo zadatek. W sytuacji, gdy umowa przedwstępna sprzedaży działki była sporządzona w formie aktu notarialnego, sprawa jest stosunkowo prosta, bowiem zawarcie umowy tej formie rodzi nie tylko roszczenie odszkodowawcze określone w art. 390 undefined 1 ale rundefinedwnież roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 64 i art. 1047 Wybundefinedr pomiędzy realizacją jednej z form należy do uprawnionego. Należy jednak pamiętać, że prawomocny wyrok przyznający odszkodowanie czy dobrowolna zapłata takiego odszkodowania przyjęta przez uprawnionego niweczą roszczenie o zawarcie umowy. To samo dotyczy sytuacji, gdy skuteczna realizacja roszczenia z art. 64 ktundefinedre także wykluczy roszczenia odszkodowawcze. Nie dotyczy to roszczenia o naprawienie szkody wynikłej ze zwłoki w zawarciu umowy przyrzeczonej. Może być ono dochodzone niezależnie od roszczenia o jej zawarcie. Szkoda wynikła ze zwłoki może być naprawiona tylko w razie zastrzeżenia odszkodowania w granicach dodatniego interesu umownego. Odszkodowanie możliwe jest do uzyskania dla strony przeciwnej za zerwanie umowy przedwstępnej ograniczone do ujemnego interesu umownego. Szkoda w granicach ujemnego interesu umownego dotyczy spraw majątkowych, ktundefinedre strona miałaby, gdyby nie wdała się w procedurę zawierania umowy przedwstępnej. Są to np. koszty negocjacji, dojazdundefinedw w celu ich prowadzenia, czy udzielonej pomocy prawnej. Nie ma tutaj natomiast mowy o wynagrodzeniu zyskundefinedw, ktundefinedre zostałyby osiągnięte wskutek wykonania umowy przyrzeczonej, czyli w przypadku gdy działka przeszła na nabywcę w rezultacie zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy to do sfery dodatniego interesu umownego. Ważne! Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w ktundefinedrym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W przypadku gdy sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia przedawniają się z upływem roku od dnia, w ktundefinedrym orzeczenie stało się prawomocne. Umowa przedwstępna sprzedaży działki objętej wspundefinedłwłasnością Umowę przedwstępną sprzedaży działki musi podpisać zarundefinedwno kupujący jak i sprzedawca. Ważne jest jednak to, że jeśli właścicielem działki jest kilka osundefinedb, to umowa przedwstępna musi zostać opatrzona podpisami wszystkich wspundefinedłwłaścicieli. Wymundefinedg podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży działki przez wszystkich wspundefinedłwłaścicieli znajduje zastosowanie najczęściej w przypadku osundefinedb objętych wspundefinedlnością majątkową małżeńską. W takiej sytuacji, jeśli małżonkowie planują sprzedaż działki, pod umową przedwstępną oraz umową przyrzeczoną muszą podpisać się wspundefinedlnie. W tym miejscu przeczytasz więcej o utroju małżeńskiej wspundefinedlności majątkowej na przykładzie mieszkania. Natomiast, jeśli małżonek nabył działkę przed ślubem z własnych środkundefinedw, otrzymał je w darowiźnie lub spadku, to samodzielnie nią rozporządza i pod umowami sprzedaży podpisuje się indywidualnie (nawet jeśli obecnie jest w związku małżeńskim ze wspundefinedlnością majątkową). Działka w tym przypadku należy do jego majątku osobistego. Podobnie wygląda sytuacja ze strony nabywcy. Kupujący, ktundefinedry nabywa działkę do majątku osobistego i za pieniądze pochodzące z majątku osobistego pod umowami sprzedaży podpisuje się sam, nawet będąc w związku małżeńskim. Jeżeli małżeństwo wspundefinedlnie kupuje działkę , to pod dokumentami podpisują się razem. Umowa przedwstępna sprzedaży działki pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności działki została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Możliwe jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży działki pod warunkiem jej skuteczności w przypadku otrzymania promesy bankowej otrzymanej przez kupującego lub jej nieskuteczności w razie nieotrzymania promesy bankowej w określonym terminie. Umowa przedwstępna sprzedaży działki a podatek dochodowy Umowa przedwstępna sprzedaży działki jest zobowiązaniem do przeniesienia własności działki, lecz samej własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero w momencie przeniesienia własności działki, a zatem moment zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna w świetle przepisundefinedw nie przenosi własności, a jedynie ustala, że taki fakt nastąpi w przyszłości. Zgodnie z przepisami to faktyczny moment zbycia nieruchomości rodzi obowiązek podatkowy. Podatek od sprzedaży działki należny jest więc dopiero, kiedy zawarta zostanie umowa przyrzeczona. Umowa przedwstępna w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego Kwestie dotyczące umowy przedwstępnej sprzedaży były już wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Sądu Najwyższego. Tak na przykład Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 marca 2016 r. (sygn. akt: I CSK 161/15) rozstrzygając o kwestiach dotyczących charakterystyki umowy przedwstępnej wskazał, że umowa przedwstępna, jako umowa przygotowawcza, tym rundefinedżni się od umundefinedw definitywnych, że nie stanowi źrundefineddła obowiązku świadczenia, ktundefinedre bezpośrednio realizuje zamierzony przez strony cel gospodarczy. Umowa przedwstępna tworzy wyłącznie zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzekanej, ktundefinedra taki cel będzie realizować. Z tego względu niedopuszczalne jest wywodzenie z umowy przedwstępnej żądania wydania oznaczonej rzeczy lub zapłaty jakichkolwiek kwot pieniężnych przez stronę przed zawarciem umowy definitywnej, jako wykonania obowiązku świadczenia i co więcej, ktundefinedrego można dochodzić na drodze sądowej. Z umowy przedwstępnej taki obowiązek nie może wynikać, bowiem świadczenie polega w tym wypadku na złożeniu stosownego oświadczenia woli w ramach mechanizmu zawierania umowy przyrzeczonej. ____ Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@ , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

umowa przedwstępna przeniesienia praw do działki